2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行106

会计考友

例题1．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（　）。（2008年试题）
A．房地产上市公司发行公司债券
B．权益型REITs
C．房地产上市公司发行股票
D．商业银行贷款
答案：A
解析： B、C项均属于权益融资范畴，D项属于私人市场的债务融资，A项公众市场债务融资，参见275页。
房地产资本市场中，私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。例如，房地产公司可以通过上市公开发行股票获得权益投资，而股票是可以在股票市场上公开交易的，因此上市融资渠道就属于公开市场融资；房地产公司也可以通过与私人投资者或机构投资者合作，通过转让部分企业股权给私人投资者或机构投资者来筹措权益投资，由于这些股权不能在市场上公开交易，因此这种权益融资渠道就属于私人市场渠道。
二、房地产权益融资（重要考点）
当房地产企业的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金数量要求时，就需要进行权益融资。
（一）房地产权益融资的特点
房地产权益融资主要表现为房地产企业权益融资。房地产企业也可以为特定房地产投资项目，即房地产项目公司进行权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。
   
根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型，以后四种企业形式为主。不同类型的房地产企业，权益资本的融通方式有所不同。有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金，由于该类股权投资流动性较差、出售量有限，因此融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资本，该类股权投资的流动性较好、面向大众投资者，因此融资能力较强。
房地产权益资本传统上主要在私人市场融通。但随着证券市场的发展和房地产权益证券化的流行，房地产企业从公开资本市场进行企业或房地产权益融资的比例正在逐渐提高。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。在美国，机构投资者主要为退休基金、房地产投资信托基金、人寿保险公司以及外国投资者。由于房地产权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。