2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行105

会计考友

第九章　房地产开金融与项目融资
第一节　房地产资本市场
房地产业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都有很大的资金需求。能否获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康发展，一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能否持续健康稳定地发展。
一、房地产市场与资本市场
房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，房地产投资者（开发商或业主）自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。
随着房地产价值的逐渐提高，开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐渐增大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。同时，商用房地产价值的提高，使得单个自然人无法提供全部权益资本。大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。这些机构通过发行股票和债券等方式为房地产开发投资活动获得融资，从而实现了房地产权益的证券化。
史家解读：一个是房地产债务的证券化，一个是房地产权益的证券化，这是发展趋势。
这时，房地产市场和资本市场之间变得密不可分。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产开发企业、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。
房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表9-1所示。


史家解读：银行类金融机构放贷属于私人市场债务融资，而且这种形式是目前我国房地产资本市场债务融资的最主要形式，这种贷款资金是不能公开交易。