2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行107

会计考友

（三）房地产债务融资来源
房地产债务融资的主要来源是商业银行和银行类金融机构。国际上与商业银行类似可提供债务融资的机构，还包括保险公司、退休基金等机构投资者。专门用于发放抵押贷款的抵押型房地产投资基金、商业房地产抵押支持证券也属于房地产债务融资工具。
银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。房地产企业可以用在建或者建成的房地产做抵押，从商业银行借人房地产开发贷款、土地储备贷款等。房地产企业也可以和其他类型企业一样，通过公开发行企业债券进行债务融资。但房地产企业资产负债率较高，债券利率偏高，相应的债券融资成本也较高。
通常情况下，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，银行对资金的调动和使用有比较严格的监管。因此，房地产企业更愿意向商业银行等贷款人借入信用贷款，例如商业银行发放的房地产企业流动资金贷款，这类贷款没有抵押物，不与特定的房地产开发或投资项目相关联。
对于有比较好的盈利前景的房地产投资项目，有些金融机构和机构投资者不甘心只提供债务融资而获得稳定的利息和费用收入，往往还希望分享项目投资的利润。因此，在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。（史记：这一段话说明是债务融资与权益融资的一种融合情形）