2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行119

会计考友

（四）金融机构对房地产抵押物的要求
不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定：
1．合法设定房地产抵押权
即设押的房地产的实物或者权益，是真实存在并为抵押人合法拥有的，权属清晰，可以转让，是依法可以设定抵押的房地产。
2．择优选择设押的房地产
即选择市场前景看好的房地产。将周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中的商品房设定为抵押物，易于销售变现，银行因感到有安全保障而愿意接受。
3．合理确定抵押率
抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，如抵押物的流动性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情况、贷款期限长短和通货膨胀预期等。对房地产抵押来说，如设定抵押的房地产变现能力较强、市场条件较好、抵押估价中对抵押物的价值判断合理、贷款期限适中，则抵押率可定得高一些，一般为70%；反之，应定得低一些（如60%或50%）。抵押率的高低也反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。抵押率低，说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度，反之，则说明银行对其持较为乐观的态度。
4．处置抵押物的渠道畅通
这就要求抵押物的变现性较强、价格比较稳定、市场广阔。