2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行121

会计考友

四、房地产抵押贷款二级市场
房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。
（一）抵押贷款二级市场的发展
抵押贷款业务中包含着众多的职能：第一，抵押贷款产品的设计。第二，贷款的销售或营销，即使潜在的借款人知晓所销售的特定产品的优点并完成产品的销售（即贷款的发放）。第三，贷款的管理或者运作，主要是到期本金和利息的收取。第四，贷款的融资，即筹集发放贷款所需的资金。第五，贷款风险的承担，包括违约风险和价格风险等。第六，违约或者拖欠贷款的管理。抵押贷款业务中的这些职能可以由一个机构完成。但是，在贷款业务规模较大时，多个机构分别承担其中的一种或者几种职能，更能发挥这些机构的竞争优势。抵押贷款二级市场的发展，促进了这种专业化分工的产生和完善。
（二）抵押贷款二级市场发展的条件
发展抵押贷款二级市场，首先需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场。在这个一级市场上，有商业银行愿意提供贷款，产权保护与产权登记体系完备，房地产资产本身有较好的变现能力，具备有效的法律制度来处理借款人还款违约，抵押贷款品种是标准化的产品。
其次，还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件。这些条件包括：商业银行为了控制金融风险希望尽快收回资金，制定了有利于证券化的优惠的税收和会计法规；构建出了法律框架为证券化提供法律支持，不需借款人同意就可以转让抵押贷款权益；有一个稳定的经济环境。
（三）抵押贷款支持证券的类型
抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，主要有四种类型：抵押贷款支持债券（Mortgage-backed bonds）、抵押贷款传递证券（Mortgagepass-through securities）、抵押贷款直付债券（Mortgage pay-through bonds）和抵押贷款担保债务（Collateralized mortgage obligations）。
在传递证券中，抵押贷款组合的所有权随着证券的出售而从发行人转移给证券投资者。证券的投资者对抵押贷款组合拥有“不可分割的”权益，将收到借款人偿付的全部金额，包括按约定的本金和利息以及提前偿付的本金。在抵押贷款担保债务中，抵押贷款组合产生的现金流重新分配给不同类别的债券。在传递证券和房地产抵押贷款投资渠道中，抵押贷款组合都不再属于原来的二级市场机构或者企业，不属于其资产负债表内的资产。
在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，因而这属于资产负债表内证券化。抵押贷款支持债券的现金流和公司债券一样。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。