2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行122

会计考友

第四节　房地产投资信托基金（重要考点）
中国房地产开发投资过于依赖商业银行体系的房地产融资模式，需要通过金融创新拓宽房地产融资渠道，发展房地产投资信托是其中的重要工作内容。
一、房地产投资信托基金概述
（一）房地产投资信托基金的概念
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
REITs在市场经济发达国家和地区已经广为通行。它为广大的个人投资者提供了投资房地产的良好渠道。在众多投资工具中，房地产投资收益丰厚，保值性较好，一直是资金投向的热点领域。但同时，房地产投资所具有的资金量大、回收期长的特点，使众多社会闲散资金或个人投资者无法进入。
作为购买、开发、管理和出售房地产的产业基金，REITs的投资领域非常广泛，涉及各种不同类型的房地产（公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等），相应投资的净收益主要分配给投资者，本身仅起到投资代理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源有两种：①发行股票，由机构投资者（如退休基金、保险公司和共同基金）和个人投资者认购；②从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。
例题7．下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（　）。（2008年试题）
A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务
C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托
D．以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能
E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
答案：ACDE
解析：D项依据：在众多投资工具中，房地产投资收益丰厚，保值性较好，一直是资金投向的热点领域。E项依据：REITs委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理。
REITs通常聘请专业顾问公司和经理人负责公司的日常事务与投资运作，与共同基金一样可实行投资组合策略，利用不同地区和不同类型的房地产项目及业务来分散风险。中小投资者通过REITs在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
REITs具有广泛的公众基础，在享有税收优惠（REITs不属于应税财产，且免除公司税项）的同时，也受到严格的法律规范与监管。如美国的REITs有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；所筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务；75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得等。