2010年房地产估价开发经营与管理知识点答疑(11)

会计考友

　　老师，在第32讲例6-5题中，某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元/㎡，专业人员费用为建造费用的预算8%，其他工程费用460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建造期内均匀投入;年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少?
　　本题题目中并未提到项目投资贷款多少，自有资本多少，在计算财务费用时，也是计算了包括土地成本、建造费用、专业人员费用、其他工程费、管理费用等前期投入的所有投资的利息，我想问，在计算项目成本利润率、销售利润率、投资利润率中，总开发成本中的投资利息是否为总投资所占用的成本的利息，不论资金来源于自有资金还是银行贷款?
　　另外，本题中项目只涉及开发周期为3年，未涉及销售期，如果题目中开发经营期为4年，其中开发期3年，建造期2年，销售期1年，那么利息的计息期应该截止到项目竣工日还是项目销售完成日，即该项目的成本和收入应该统一到哪个时点呢?
　　答案：
　　你好，1、总开发成本中的投资利息是否为总投资所占用的成本的利息，不论资金来源于自有资金还是银行贷款，你的理解正确，这一点建议你去看一下理论教材279页关于投资利息的说明，2、开发期3年，销售期1年，合计开发经营期4年，其中，开发期中建造期2年，前期1年，利息计算到开发期末即竣工之日，史