2010年房地产估价开发经营与管理知识点答疑(13)

会计考友

　请问老师:
　   第三十四讲课堂练习第四题:
　　A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000㎡，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。
　　B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。
　　假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。(假设取得土地使用权当年即开始建设，不考虑开发期中的前期).
　　请问老师:
　　这里计算B集团的目标利润率时,要计算项目开发总成本,这里还要用到A集团支付的土地价款3500万元吗?如果包含了,那不是就是计算该项目的目标利润率了吗?该项目的目标利润率跟B集团的目标利润率45%是一回事吗?
　　我认为计算的时候,不应该考虑A集团交纳的土地价款3500万元,对吗?
　　而且,题目在解答的时候,把土地价款3500万元加进去计算项目开发成本了,但却没有考虑土地价款的利息费用.我以为,如果要考虑土地价款,那么就应该考虑财务费用,是吗?
　　请老师解答一下,谢谢!
　　答案：
　　你好，此题中土地成本不是指的土地取得成本，3500万元中已含有土地取得成本所对应的管理费、投资利息等项费用，因此在计算财务费用利息时不要计算土地利息。