2011年房地产估价师经营与管理考试答疑精选（27）

会计考友

　　计算项目净现金流量的现值之和的解答中
　　1、P= (CI-CO)的负t次方的和，前三都能理解，到了第四步{20+80(1+12%)/16%-12%[1-(1+12%)/(1+16%)的商的16次方]｝。。。。。。。。就太难了，怎么都看不出来是用的等比现值系数的公式，为什么是20+。。。。。?20为什么要放在总括号里?怎么看不到等比序列现值系数里头的公式格式呢?等比序列里头没有(1+16%)的-3次方，尤其1250/(1+16%)19次方是怎么得来的呢?学生愚钝，能请老师详解吗?谢谢!
　　2、此处的项目净现金流量的现值之和P与教材P174的FNPV公式都是一样的，除了称谓不同，是否内涵一致?谢谢!
　　答案：
　　你好，1、{20+80(1+12%)/(16%-12%)[1-(1+12%)16/(1+16%)16]}/(1+16%)-3，=20*/(1+16%)-3，+80(1+12%)/(16%-12%)[1-(1+12%)16/(1+16%)16]/(1+16%)-3，后面划线部分就是等比序列现值系数，教材中为了方便计算，/(1+16%)-3，是因为等比序列现值系数计算的价值的估价时点不是题中所求的估价时点，要折现(1+16%)-3，2、1250/(1+16%)19，看教材净现金，第19年时，转售收入1600-转售成本150-装修费用200=1250，距估价时点19年，要折现到估价时点，3、对着教材图5-13试着再理解理解，不会再探讨!