2012年房地产估价师《经营与管理》第二章知识点（6）

会计考友

18. 空间市场和资产市场的联系
　　空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求
　　空间市场的供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求
　　资产市场决定空间市场的供给
　　【记忆要点】A决定B的需求，B决定A的供给
　　19. 房地产市场均衡状况
　　均衡状况的特点
　　租金和价格都不发生变化
　　价格与重置成本相同
　　新增量和灭失量相等
　　房地产资产存量保持不变
　　实质
　　这种均衡状况事实上不存在
　　但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动
　　20. 房地产周期循环的原因
　　定义
　　是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
　　原因（七原因）
　　供求因素影响，金融因素变动最关键
　　市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞
　　生产者与消费者心理因素影响
　　政策因素影响，如容积率控制，用途管制等
　　政治冲击
　　制度因素影响
　　生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等