2012年房地产估价师《经营与管理》第一章知识点（5）

会计考友

  14. 利率风险
　　利率调升对房地产投资的影响（三方面）
　　折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损
　　加大投资者的债务负担，导致还贷困难
　　还会抵制房地产需求，导致价格下降
　　15. 房地产投资的个别风险（6类）
　　收益现金流风险（收入低了）
　　项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险
　　未来运营费用风险（费用高了）
　　物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险
　　资本价值风险（折现率或报酬率变化）
　　即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化
　　比较风险（机会成本）
　　也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险
　　时间风险（时机与时间）
　　房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短
　　持有期风险（持有时间）
　　房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大
　　16. 风险对房地产投资决策的影响

	投资者	投资目的	投资对象
收益型	承受低风险低收益水平 的长期投资者	获得稳定租金收益	进行稳定期的收益性物业
收益加增值型	能承受中等风险和收益水平的投资者	物业租金收益＋物业增值收益	款进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业
机会型	承受较大投资风险，期望获得高收益的投资者