2012年房地产估价师《经营与管理》第二章知识点（7）

会计考友

21. 房地产市场的自然周期
　　平衡点
　　从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点
　　自然周期分为四个阶段（两线五点四阶段的倒V型）

　
　　两线
　　水平的时间轴，向右表明时间流逝
　　垂直的空置率轴，向下表明空置率增高
　　五点
　　达到最高的空置率水平AE
　　达到长期平均空置率水平BD
　　达到最低的空置率水平C，是供求转折点
　　第一阶段（A-B）吸纳过剩供给
　　始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供给过剩
　　此阶段需求增长，供给不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供给
　　没有新项目出现，空置率下降
　　租金有小幅度的增长
　　第二阶段（B-C）新增供给
　　始于超过了平衡点
　　需求继续增长，原有的过剩供给吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求
　　空置率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨
　　新项目出现，供给增加
　　需求的增长和供给的增长会以一个大致相同的速率保持相当长一段时间，到达峰值后，需求的增长的速度低于供给增长的速度
　　第三阶段（C-D） 空置增大，开工项目少，竣工项目多
　　始于供求转折点
　　空置率低于合理空置率
　　供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于合理空置水平
　　该阶段不存在供给过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多
　　第四阶段（D-E）
　　始于市场运行到平衡点并向下运动
　　供给高增长，需求低增长或负增长
　　租金降低，空置率上升
【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

	起始	需求	供给	租金 水平	租金上涨率	空置
第一阶段	A～B	增加	不变	上涨	未提及	下降
第二阶段	B~C	增加 需求与供给等速度增长	增长 供给与需求同速增长	上涨	提高	下降
第三阶段	C～D	增加 但需求增加速度低于供给增加速度	增长 供给增长速度快于需求增长速度	上涨	下降	提高
第四阶段	D～E	减少	高增长	下降	负数	提高