2012年房地产估价师《经营与管理》第二章知识点（9）

会计考友

26. 房地产泡沫和过度开发的区别与联系
　　区别

	过度开发	房地产泡沫
是反映两个不同层面的市场指标	新增供给的增长速度超过了需求的增长速度	以映市场价格和实际价值之间出现严重偏离
严重程度和危害性方面不同		严重程度高，危害大 属不正常的大起大落
在房地产周期循环中所处的阶段不同	存在于下降阶段	存在于上升阶段
市场参与者的参与动机不同	为获得长期收益	短期投资，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

　　联系
　　泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发
　　27. 房地产市场非均衡
　　总量非均衡
　　表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存
　　结构非均衡
　　不同子市场之间在供求方面的结构失衡
　　【2009年真题】
　　某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。
　　A．71.11%
　　B．88.89%
　　C．91.67%
　　D．93.33%
　　【答案】B
　　【解析】考指标的计算。参见P41.
　　吸纳率=吸纳量/可供租售量＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%
　　注意该题易错易混在于对象必须一致，问得是住宅市场吸纳率，就不包括其它类型房屋。
　　【2009年真题】
　　某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。
　　A．半个月
　　B．2个月
　　C．半年
　　D．2年
　　【答案】D
　　【解析】吸纳周期是吸纳率的倒数。参见P41.
　　【2009年真题】
　　房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。
　　A．房地产市场需求的广泛性
　　B．房地产市场供给的异质性
　　C．土地所有权的排他性
　　D．土地的有限性
　　【答案】A
　　【解析】该题可以凭常识。供给和需求是平行的概念。
　　【2009年真题】
　　房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。
　　A．上升到下降
　　B．下降到上升
　　C．高于合理空置率到低于合理空置率
　　D．低于合理空置率到高于合理空置率
　　【答案】B
　　【解析】需求增长率变为小于供给增长率的转折点在第二和第三阶段的转折处。所以空置率先小后大。
　　【2009年真题】
　　对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（ ）。
　　A．价格结构
　　B．总量结构
　　C．档次结构
　　D．投资结构
　　E．租买结构
　　【答案】BDE
　　【2009年真题】
　　房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。
　　A．竞争性
　　B．垄断性
　　C．外部性
　　D．均衡性
　　E．信息不对称性
　　【答案】BCE
　　【解析】本题考察房地产市场特性。
　　【2009年真题】
　　量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（ ）
　　【答案】错
　　【解析】量价弹性是旨过去6个月房地产交易量变化率与过去6个月房地产价格变化率之比。