2011年房地产估价师《经营与管理》第三章讲解（2）

会计考友

4.土地一级开发
　　概念
　　是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件
　　一级开发模式（两种）
　　土地储备机构负责实施（主体是土地储备机构）
　　土地储备机构授权开发企业负责实施（主体是开发企业）
　　土地一级开发的两种模式比较

模式	主体筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续的办理及组织实施	具体实施	开发企业的管理费
土地储备机构负责实施（委托开发企业进行土地开发具体管理）	土地储备机构	通过公开招标方式选择开发企业	不高于土地储备开发成本的2%
土地储备机构授权开发企业负责实施	开发企业	由授权的开发企业完成	招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%

　　土地储备开发成本
　　征收、拆迁补偿费及有关税费
　　收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用
　　市政基础设施建设有关费用
　　招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
　　贷款利息
　　土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等
　　5.获取土地的方式（四种方式）
　　出让－一级市场拿地
　　方式有招标、拍卖、挂牌和协议
　　工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标挂的方式出让
　　不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让
　　划拨－一级市场拿地
　　划拨范围详见《房地产基本制度与政策》内容
　　经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应
　　经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式
　　原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让－二级市场拿地
　　原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续
　　方式
　　出让－协议出让
　　租赁
　　作价入股或授权经营
　　与当前土地使用权拥有者合作－二级市场拿地
　　土地转让
　　公司入股
　　并购
　　合伙