2012房地产估价师《经营与管理》复习指南（16）

会计考友

1.3.4.2房地产投资之弊
　　房地产投资也并不是十全十美，它也有其自身的缺点。这些缺点突出表现在：
　　（1）变现性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。
　　（2）投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。
　　（3）投资回收周期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。
　　（4）需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。
　　此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。
　　1.4房地产投资的风险
　　很显然，投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。
　　1.4.1房地产投资风险的基本概念
　　1.4.1.1风险的定义
　　从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。图1—1所示的A、B、C三项投资，C的风险最大、B次之、A最小。
　　当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
　　1.4.1.2风险与不确定性
　　风险和不确定性有显著区别。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均
　　值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
　　但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等。
　　1.4.1.3风险分析的目的
　　风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：
　　（1）预期收益率是多少，出现的可能性有多大（2）相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大（3）预期收益的变动性和离散性如何  
　　1.4.2系统风险
　　房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
　　1.4.2.1通货膨胀风险
　　也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，所以，按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由租客承担的风险。
　　由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。