2012房地产估价师《经营与管理》复习指南（8）

会计考友

一、估价在房地产抵押中的现实意义
　　（一）估价是房地产抵押贷款中必不可少的环节。
　　由于当前的房地产价格呈现为一种多层次、多元化的状态，从福利制的公房低租金到私房租金，商品房租金，呈现一个系列；从优惠政策的经济适用房到一般商品房、高楼商品房、外销房等不同价格水准，呈现一个系列：从城镇建筑地块近似无偿使用到土地使用权有偿有限期出让，批租价格又呈现了很大的落差，因此房地产价值不易被人所识别，对它的认定就需要借助于专业机构采取科学的方法进行估价，从诸多的价格形态中寻找一个“标准价”，为房地产抵押贷款提供准绳，由此可见，在绝大多数情况下，估价就成为房地产抵押贷款中必不可少的环节。
　　（二）合理估价可保障各方面的合法权益。
　　抵押房地产价格评估关系到各方面的切身利益。房地产价格评估的基本目标之一就是切实保障相关当事人包括有直接或间接关系的抵押人、抵押权人、担保人、国家。房地产抵押价格评估应站在 “公正”的立场，以法律、法规和有关标准为依据，不偏袒任何一方。对抵押人而言，正确的房地产抵押价格评估能够公正合理地确定其能够取得贷款的额度，保护其应有的权利，更好地从抵押贷款中获得帮助；对抵押权人而言，正确的房地产抵押价格评估能够更好地为金融机构准确地确定抵押物担保债权的范围，降低抵押物处置风险，从而很大程度上保证了贷款的安全；对担保人而言，正确的房地产抵押价格评估能够使他更乐意于参与此项业务，这样可以更好地促进其业务的扩大，增加利润收入：对国家而言，正确的房地产抵押价格评估有利于房地产金融业务良性循环和相关金融服务的扩大，促使房地产金融业的发展。也可较好的防止发生类似于日本和东南亚的金融危机。另外，国家增加了投资，将存量资产转化为流动资金，存量资产搞活了。
　　（三）正确的估价能使银行资产运行达到安全性和盈利性的统一。
　　银行在开展房地产抵押业务中，安全性原则与盈利性原则一般被认为是互相矛盾的。因为，从安全性角度出发，遵循保守原则，银行应降低贷款比例以防范风险，但又会影响银行的资产盈利性；而从盈利性角度出发，应扩大银行贷款范围，放宽贷款条件，扩大贷款比例，但又会导致银行经营风险水平的提高。银行根据风险调整系数来发放贷款，是把抵押物的安全性仅体现在对其市场价格的一定折扣比例上。但房地产抵押物能在多大程度上对债权起到担保作用，还应体现在其未来的变现能力上。房地产商品是不动产，它的物质形态受其原有状态所限制，且经过一个较大的抵押期限，市场状况会发生很大变化，因而其价格也会随之发生变化。因此，如能在抵押贷款前进行正确的估价，使抵押贷款的办理基于抵押房地产的恰当评估值上，就能使银行资产较好地得到保全，又确保了银行利润，使银行资产运行达到安全性和盈利性的统一。
　　二、房地产抵押估价的特殊性
　　（一）房地产抵押贷款行为的贷款的特殊性。
　　房地产抵押贷款虽是房地产交易的一种，但它具有自身的特点：
　　1、在抵押期间，抵押人不转移房地产占有方式。
　　房地产抵押的目的是为债务人如期履行债务提供担保，其特点是抵押人不转移房地产的占有。就抵押权人而言，设定抵押权的根本目的在于为债务人如期履行债务提供物质担保，而不是取得抵押物或变卖抵押物；就抵押人而言设定抵押权的根本目的也是为如期履行债务提供物质担保，转移的是抵押权而不是抵押物。只是在抵押期满，抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法变卖抵押物优先受偿，所以履行债务提供担保是房地产抵押的目的，不转移房地产占有方式是房地产抵押的一个特点，不同于房地产交易之处。
　　2、抵押房地产产权在抵押期间具有未来的不确实性。
　　因为在抵押期间，抵押人能否按抵押合同偿还债务尚不清楚。如果抵押人到期不履行债务，抵押权人将依法处分抵押房地产，但如果抵押人到期偿还了债务，则将收回抵押房地产的处分权。