2012房地产估价师《经营与管理》复习指南（9）

会计考友

三、抵押价格与交易价格的比较
　　抵押价格与交易价格是两种不同性质的价格类型，评估过程中应注意加以区分，才能更好地保证银行资产的安全性和盈利性。
　　（一）两者的产权权能不同。
　　房地产的价格是反映房地产各种权能的价格，不同的产权所对应的价格内涵就会有所不同。房地产交易依据其产权交易的内容不同，有房地产所有权交易价格、使用权价格、房屋所有权价格等，这些价格基本体现的是房地产的所有权、占有权和用益物权。而房地产抵押是指债务人或第三人以其所拥有的房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从其抵押的房地产的价值中优先受到清偿的权利。这种抵押权是一种担保物权、一种处分权，它不以利用标的物的交换价值为目的，而是以取得标的物的交换价值为目的，它能给抵押人带来的经济收益，实际上是一种经济补偿。房地产抵押价格所体现的就是这种抵押权权能的价格。
　　（二）价格内涵不同。
　　房地产交易价格也称为“房地产买卖价格”。它是房地产通过买卖交易而形成的一次性转移房地产产权成交价格，反映房地产商品的一定效用，同时受市场供求关系、地区经济发展状态、房屋的地段、结构、质量等因素的影响。它的价格构成包括房屋建筑成本、利润和税金。抵押价格是为抵押贷款而评估的价格，由于房地产抵押是对债权的一种担保形式，因而房地产抵押价格应能充分保证对抵押人债务的清偿能力，构成房地产抵押价格的组成部分应是处分抵押物时实际能用于偿债的部分。因此房地产抵押价格的内涵表述如前所述公式。
　　（三）价格形式的市场背景不同。
　　市场交易价格在一个交易双方都认为经济的状态下，交易双方遵循公正、公平、公开的原则，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，达成令双方都能接受的价格。它是在正常交易情况下，房地产所能实现的价格。但房地产抵押价格的形成却不能完全具备以上条件。因为当债务履行期满而抵押权人未受清偿时，债权人总是想方设法尽快与抵押人协议以抵押房地产依法拍卖、变卖该房地产，甚至向人民法院提起诉讼。通过强制出售达到受偿的目的。这个处置价格不是在客观合理的市场背景下形成的，买卖双方处于不平等的地位，该市场类型于企业破产时清算市场。
　　（四）价格评估的原则不同。
　　对市场价格的评估实际上是模拟市场价格的形成过程，遵循房地产价格形成的供求原则、最高最佳使用原则、预期原则、替代原则等。而房地产抵押价格评估要体现安全原则，要求抵押物在整个抵押期内都能起到担保作用。
　　四、房地产抵押估价中几种常用方法时应注意的问题
　　房地产抵押估价中常用的方法主要有三种：市场比较法、成本法和收益法。
　　下面分别介绍这三种方法的适用范围及应用时应注意的问题。
　　（一）市场比较法。
　　市场比较法是将待估对象房地产与交易实例房地产加以比较对照，以交易实例房地产的己知价格为基础，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产真实、客观、合理的价格的一种估价方法。其理论依据是房地产交易中替代原理。在抵押贷款中，由于抵押物变现的难易直接影响到贷款的安全系数，因此，在确定抵押物价值时，更应考虑它的变现性，评估抵押物价格应充分建立在市场因素上，一般在房地产市场较发达的地区，抵押房地产评估的首选方法应该是市场比较法，它正是建立在市场因素上充分考虑房地产市场特征与交易情况的一种常用方法，因而应用市场分析法评估的结果更能准确反映现实情况，便于变现。在应用市场比较法时，应做好：