2012年房地产估价师经营与管理分析辅导资料5

会计考友

房地产项目的盈亏平衡分析
房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，
两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个
或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标
的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目
达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项
目的风险程度。
单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进
行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。
㈠ 最低租售价格分析
租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现
预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。
最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利
时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足
预定的要求。
最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低
盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将
不能满足预定的要求。
最低租售价格低于预测租售价格越多，说明房地产项目抗市场
风险的能力越强。
㈡ 最低租售数量分析
最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性
因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平
下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。
最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低
盈利，所必须达到的销售量。最低出租率，是指在预定的房屋租金
水平下，要达到预期的最低盈利，所必须达到的出租率水平。
最低销售量低于可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的
值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
㈢ 最高土地取得价格
最高土地取得价格是指开发项目销售额和其它费用不变的条件
下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。土地
取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。最高
土地取得价格高出实际估测土地取得价格之间的数额越大，开发项
目承受土地取得价格风险的能力越强。
㈣ 最高工程费用
最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收
益要求，所能承受的最高工程费用。最高工程费用高出预测可能的
工程费用之间的数额越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的
能力越大。
㈤ 最高购买价格
对于房地产置业投资项目，初始购买价格，对能否实现预期投
资收益目标非常重要。最高购买价格是指在这样的购买价格水平下，
项目投资刚好满足投资者的收益目标要求。最高购买价格高出实际
购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。
㈥ 最高运营费用比率
运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的
比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，
进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投
资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说
明投资项目抵抗风险的能力越强。
㈦ 多因素临界点组合
多个风险因素同时发生变化，引起开发项目经济效益指标的变
化，达到临界点，这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。
多因素临界点组合的寻找可通过计算机完成。