2012年房地产估价师考试经营与管理辅导串讲1

会计考友

下面的六个“企业评估定理”能帮助提醒我们在实际操作时应注意的基本原则。
六个定理
定理1——某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。
定理2——“可比”并不意味着“相同”。
定理3——“可比”既表示相似也表示相关。
定理4——“市场价值”是一个范围(概率分布)，而不是单个数值。
定理5——“市场价值”的最好信息来源就是市场本身。
定理6——用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。
定理的详细讨论
定理1——某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。
这个熟悉的“替代原则”，为所有经济价值的评估提供了基础，并为大多数评估师认可。
它不仅应用于企业评估，还适用各种形式资产的评估。
当我们要买一辆汽车时，替代原则就解释了为什么我们想用一辆林肯来代替最初想买的卡迪拉克。同时，还能说明为什么我们愿意用现金去交换“同样满意程度”的卡迪拉克(或林肯)轿车。
定理2——“可比”并不意味着“相同”。
替代原则告诉我们，企业的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。
一个企业的同样满意程度的替代物并不一定必须是与被评估企业相同的企业。
以下假设是不合理的，即市场价值典型定义中的潜在购买者只愿意考虑与被评估企业属于相同行业或有相同生产线的企业(投资)。
例如，一家五金零售商店的买卖可以作为购买一家零售鞋店的同样满意程度的替代物。它对于有鞋业经营背景的特定买主可能是不适用的，但对于所有购买者的总体来说是适用的。正是这些潜在购买者的总体组成了零售商店的“市场”。实际上，除了某些特殊情况外，任何类型的零售企业都可能被视为其他任何类型零售业的“同样满意程度的替代物”。
一项投资，虽然在多方面与被评估企业不同，但仍有可能成为被评估企业的“同样满意程度的替代物”。关键要看这项作为替代物的投资是否同样满足被评估企业潜在购买者的财务需要和愿望。也就是说，被评估企业和这个潜在的“同样满意程度的替代物”在投资的出发点上是否一致?
定理3——“可比”既表示相似也表示相关。
同定理2一样，定理3也是关于选择参照企业或投资与被评估企业相比较，以确定该企业的价值的。
定理3提醒我们，可比、参照投资与被评估企业相同是不够的。这些可比投资的买卖价格必须要与被评估企业的价值相关。
因此，作为揭示被评估企业价值的替代物的企业或投资必须在市场上交易，而在这个市场上决定价格的买方与卖方应当与被评估企业的潜在购买者具有相同的投资原则、目标。
这种投资原则的一致性应包括投资者的关注事项，如风险承受能力、购买者时间范围(预期持有时间)、该项投资的流动性(变现性)以及至少在一定范围内的投资额相同。关于参照公司与被评估企业相关的要求见企业评估准则第六章“价值的市场评估法”。该章要求用以确定参照公司是否能成为“合理”比较基础的因素须包括“投资性质数量和质量上的相似性”。
由于公司的股票价格主要是由那些对短期价格变动感兴趣的投资者在买卖中确定的，所以，不能用来作为私人持股公司价值的替代物，因为这种公司投资者的目的在于长期拥有公司的所有权。
同样，不活跃投资者的投资也不能作为被评估企业的替代物，如果该被评估企业的所有者是要准备以自身的管理能力，使本企业在未来获得成功。
定理4——“市场价值”是一个范围(概率分布)，而不是单个数值。
直到现在，一些评估师还认为企业或其他形式资产的价值是单个数值。
这似乎与流行的市场价值的定义即“由资产带来的价格……”是相一致的。
然而，近来越来越多的人接受了市场价值是一个范围而不是单个数值的观点。也就是说，企业的市场价值是由一些可能的价值量组成的范围，而其中的某些值比其他值的可能性更大。
市场价值是一个范围的有力论据出现在一篇关于道德规范的文章中。该文作者提出，人类的需求(如市场)因人而异，对某个特定人也因时间而异，并且与许多主观因素有关。他还指出，商品的价值是由它对大多数人而不是对单个购买者的用途决定的。因此，市场价值应该是有弹性的——也就是说是个范围。
通过与几百位评估师的交谈，我发现我们中的大多数人赞同市场价值是一个范围而不是单个数值。在一次企业评估师的全国性会议上进行的书面调查表明，2/3的评估师认为市场价值是一个范围而不是一个数值。
为强调价值的这种可能性，评估的评估执业准则中将市场价值定义为“一项资产能带来的最可能的价格……”
定理5——“市场价值”的最好信息来源就是市场本身。