2012年房地产估价师考试经营与管理辅导串讲2

会计考友

这个定理显而易见，不用过多解释。
但是，一些评估师对企业进行评估时采用与市场间接联系的方法。
许多以收入为基础的企业评估方法依赖于由市场信息间接决定的资本化率(贴现率)。
通过“逐步累加”得到的资本化率开始于由市场决定的“安全系数”，但后来又加上了风险、非变现性以及其他的可能因素。这些添加的因素主要是评估师主观判断的结果，而不是从市场中得来的。
同样，现在流行的资产价格模型引用了市场相关数据，如安全系数和一个表示与被评估企业相关的一组证券历史价格的变动因子(β系数)。但资产价格模型又要求评估师在脱离市场的情况下估计出一个企业自身的特有风险。
直接依据市场中的实际数据来估计被评估企业的市场价值，比用间接与市场相联系的方法更合理。
定理6——用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。
评估精度的问题在企业评估的研究中很少为人重视。在评估界中对评估精度的忽略可能是因为这个主题没有被充分理解。此外这也反映出一种担心，即如果一个评估师承认评估结果不是很精确，这样的言语在将来可能进行的反复检查中使他处于很尴尬的境地。
企业评估师已习惯于不同的评估师对同一企业的价值评估结果差异很大。这种差异可以解释为用户导向的偏见以及意见上确实存在的分歧。
在桑侬·普莱特的《企业评估——私人持股公司的分析和评估》一书中，对评估精度的问题有较清楚的叙述。作者指出，对于多数股东人数有限的公司来说，价值范围的上限比下限高出50%，有时还要高一些。
1992年国际企业评估协会的年会中对 64位企业评估师进行了调查，要求这些代表填写“我确信，经过认真评估，对实际价值的估计可以精确到误差不超过正负百分之”。
绝大多数的回答都估计评估的精确性在 10%～25%之间，其中出现最多的回答是 17%，总的平均值为22%。这与普莱特的观点一致，还证明了定理中指出的，用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。
定理对企业评估师的意义
定理中蕴涵着一些企业评估师应借鉴的东西。
选择作为参照物的投资
定理1和2告诉我们，企业价值是由与其具有同样满意程度的替代物决定的，但该替代物并不一定与被评估企业相同。
因此，评估师寻找参照企业时，不必局限于与被评估企业属一个行业的企业。相反，其他类型的企业也可以被合理地作为被评估企业同样满意程度的替代物。
选择企业所有权相异的参照资产作为被评估企业的参照投资在理论上也是可行的，只要这些投资被视为与被评估企业具有“同样满意程度”。
对于评估师来说，在被评估企业所属的标准行业分类之外选择可能的参照资产的机会十分重要。因为这样可以大大扩展潜在参照企业的统计空间，并提高所估计价值的统计有效性(可信程度)。
然而，定理3提醒我们，参照企业或投资与被评估企业不仅必须相似，而且也需相关。
这里“相关”指的是参照资产的交易价格应该是交易双方投资准则的反映，而参照资产交易双方的投资准则与被评估企业的潜在购买者的投资准则应当一致。
这些投资准则包括以下投资性质：投资者的时间范围、投资的积极性或消极性、投资的变现性、投资额及其他投资标准等等。
很显然，参照资产的相关性要求意味着除可能的特例外，公开上市交易的公司证券不是评估私人持股公司的理想替代物。较好的作法是在那些可获得信息的私人持股公司中进行选择。当然有的评估师认为公开上市交易证券的价格可以进行调整，比如予以折扣，这样就可使这些价格与私人持股公司有关，但是目前没有关于折扣比例资料的市场来源，相反它们是由评估师的主观判断决定的。
因此，在重视从相同或相似企业中选择参照企业的重要性的同时，企业评估师应当更多地注重参照企业交易价格的相关性。
市场的现实性
定理4告诉我们，市场价值是一个范围，而不是单个数值。
这说明，想要找到一个能代表被评估企业“真正”价值的某个数值的努力是徒劳的。相反，评估师应当明白，他应该去确定一个企业价值可能落入的价值范围。
定理5提醒我们，公司价值的最终裁决者是市场。
也就是说，在解释市场的时候，我们必须根据市场的实际运行情况，而不是根据我们想象中的运行情况。并不是所有被称为以市场为基础的评估方法都真实地反映出市场的实际情况。
如果可行，我们要尽量选择基于市场的评估方法。
若被评估的企业或证券是在活跃、公开的市场中进行交易的，由此确定的市场价格就是市场价值的最好披示。但是，依据其定义，私人持股公司不是在公开市场中交易的，评估方法越偏离市场的实际情况，它的可信程度就越低。
评估私人持股公司，理论上“最好”的方法是选择其他私人持股公司作为参照物，从投资的角度来看，这些参照公司须与被评估企业相似，而且这些参照公司的交易市场上的投资者与典型的被评估企业的潜在购买者有着相类似的动机