2012年房地产估价师考试《经营与管理》加强辅导六

会计考友

1.房地产市场的概念
教材对此概念的说法不一。一个是通俗意义上的概念：房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。第二个是房地产经济学的定义：指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。第三个是系统论的概念：一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。第四个是个比较的概念：与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这四个概念大同小异，是从不同角度和侧面来说明的。
笔者认为，第三个概念较为完整、准确和科学。其中的市场主体指房地产市场的参与者，市场客体指在市场中交易的房地产商品。
2.房地产市场运行环境与房地产投资的系统风险辨析
房地产市场运行环境有8个方面：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境。
房地产投资的系统风险也有8种：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。房地产投资的系统风险是房地产投资者在房地产市场中投资时不可控制和不易判断的风险。
正是由于房地产市场各种影响因素作用于房地产市场，从而产生了房地产投资的系统风险。比如：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险对应于经济环境作用于房地产市场的影响，利率风险对应于金融环境作用于房地产市场的影响，政策风险对应于房地产法律制度环境作用于房地产市场的影响，政治风险对应于政治环境作用于房地产市场的影响等。