2013年房地产估价案例与分析考试资料分析(3)

会计考友

价值标准、估价方法与估价目的
在定义估价方法时，《规范》已经明确了公开市场价值标准，在应用估价方法进行各种目的的估价时，《规范》又再一次强调了公开市场价值标准。在土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、(从事生产、经营活动的)房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估时，都明确要求采用公开市场价值标准：
“6.1.2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。”
“6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。”“6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”
“6.4.2房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，……”在房地产课税估价时，则要求“宜采用公开市场价值标准”：“6.6.3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准;并应符合相关税法的有关规定。”
由此可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，也是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。曾经有人提出，市场法估价的结论是最接近实际的，成本法估价的结论通常偏低，收益法估价的结论通常偏高。实际上通过前面的简单分析可以看到，在严格采用公开市场价值标准的前提下，排除允许的误差后，各种方法估价得出的结论应该是趋于一致的。由此引伸，各种估价方法与估价目的在一般情况下并无严格的对应关系。曾经有人很认真地用表格的形式将各种目的的估价与各种估价方法做出匹配，提出在某种估价目的下，最适合采用某种方法，其次可选用某种方法。而由上面的分析我们可以自然地得出这样的结论：各种估价方法的应用在多数情况下并不受估价目的的限制。
当然，《规范》的5.1.7条这样规定：“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”看上去，这是对成本法作为主要估价方法作了一些限制，实际上是《规范》条文的明确规定：
“5.1.7本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状，目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价，而又不能完整准确地理解和运用成本法。”
可以更明确一点说，这只是一条过渡性的规定。我们还可以再来看一下《规范》中“不同估价目的下的估价”的一条规定：
“6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。”
从这条规定中我们可以看到，这里要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类估价对象的，而并不是针对“房地产转让”这类估价目的的。综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估
6价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
典型试题：
案例分析题:
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?(　)
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径(　)。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为(　)。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　)。
A.该两幢房屋的非正常市场价值
B.该两幢房屋的重新购建价格
C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
标准答案：A,D,B,C
解析：1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。