2013年房地产估价师考试案例与分析要点辅导3

会计考友

估价报告本身的不完善
1、缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清
(1)没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
(2)对估价对象的性质没有描述清楚
(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚
3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)
4、逻辑不严谨
前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)
5、写作有错误
(1)评估结果中没有说明币种，没有进行大写。
(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
(3)表达形式不科学
典型试题：
(2002年试题)卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是(A,)
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
解　　析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.估价的价值范围应是(A　)
A.合同1规定的房款来源：
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
解　　析：2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
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