2012年房地产估价师案例与分析测试及答案解析

会计考友

卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
　　1.估价时点是（　　）
　　A.2002年4月25日
　　B.2002年5月25日
　　C.2002年7月25日
　　D.2002年7月25日以后的某一天
　　2.估价的价值范围应是（　　）
　　A.合同1规定的房款来源：
　　B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
　　C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
　　D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
　　标准答案：1.A,2.A
　　解　　析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
　　2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
　　1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?（　　）
　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
　　B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
　　2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（　　）。
　　A.自行改变
　　B.经上级主管部门批准改变
　　C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
　　3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（　　）。
　　A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
　　B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
　　C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
　　D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
　　4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　　）。
　　A.该两幢房屋的非正常市场价值
　　B.该两幢房屋的重新购建价格
　　C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
　　D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
　　标准答案：A,D,B,C
　　解析：
　　1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。
　　2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。
　　3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
　　4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。