2013年房地产估价案例与分析常见问题总结3

会计考友

应用估价方法时的错误
收益法
(1)收益期限确定错误。
(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。
(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
(5)正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
(6)资本化率确定错误
A、资本化率选定错误
B、用途不同的部分采用了相同的资本化率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
典型例题：
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。文章来源：考试.大。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
标准答案：
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。