2013年房地产估价案例与分析考试资料分析(1)

会计考友

房地产估价技术路线概述
一、房地产估价技术路线的概念
房地产估价机构接受了估价委托并且明确了估价目的、估价时点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要的工作就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。房地产估价的技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。
确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程
房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。
下面以《规范》中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。
以《规范》第6.4.4条为例：“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：
⑴ 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
⑵ 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。”这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种估价技术路线。这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。
而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不同的：前者是用出让土地使用权价格减去土地使用权出让金价款;后者是采用成本积算的方法，在积算时不考虑土地使用权出让金价款。
又例如《规范》第6.12.2条规定：“6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”
这里所说的：“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，需要确定的是估价对象房地产因损坏所造成的价值损失。这个价值损失又如何衡量呢?是用对其进行修复所需的费用来衡量的。因此，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产因损坏所造成的价值损失”，或者是“修复所需的费用”。明确了价格内涵，我们也就明确了该价格的形成过程：模拟对损坏的房地产进行修复从而得出修复所需的费用。进而也就明确了估价的技术路线：估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。由以上所举《规范》中的一些条文规定已经可以看出，房地产估价技术路线反映了房地产价格的内涵和房地产价格形成过程，关于这一点，在本章后面还会反复强调。
典型试题：
案例分析题:
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在(　)。
A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司
2.评估时依据的建筑面积应为(　)。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行
3.该公司委托评估应选择(　)。
A.房地产管理部门
B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构
D.验资机构
标准答案：B,D,C
解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2