2013年房地产估价师案例与分析知识点小结(4)

会计考友

居住房地产估价的常用方法(掌握)
居住房地产的估价可以选择市场法、成本法、收益法等。
(一)市场法
由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
(二)成本法
成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。
(三)收益法转自:考试网 - [woexam.Com]
采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。
五、商业房地产及其特点(掌握)
1.收益性
商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。
2.经营内容多，业态多样
在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。
3.出租、转租经营多，产权分散复杂
商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
4.装修高档且复杂
为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。
5.垂直空间价值衰减性明显
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高(高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊)，向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。
六、影响商业房地产价格的主要区位状况(掌握)
1.地段繁华程度
影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。
2.交通条件wｗw.ExamＷ.CoM
交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，二是经营者方面。
3.临街状况
商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。
4.楼层
通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。
典型试题：
(2002年试题)卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是(　)
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估价的价值范围应是(　)
A.合同1规定的房款
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
答案：1.A,2.Awww.Examw.com
解　　析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。