2013年房地产估价师案例与分析知识点小结(5)

会计考友

影响商业房地产价格的主要实物状况(掌握)
1.建筑品质及内部格局
2.净高
3.面积
4.装饰装修
5.无形价值
八、商业房地产估价的常用方法(掌握)
根据《房地产估价规范》，商业房地产估价可以选择收益法、市场法、成本法等。
为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。
(一)收益法
商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。
(二)市场法
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。
(三)成本法
在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。
九、商务办公房地产及其特点(掌握)
1.所处区位好，规模大写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。
2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不仅外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰装修等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。此外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。
3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业服务的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业服务企业管理和代理出租。
十、影响商务办公房地产价格的主要区位状况(掌握)
1.集聚程度
2.交通条件
3.周边环境
4.楼层
典型试题：
.在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。 ( 　)
答案：错误
不能独立使用、处分的房地产，如(　)不宜作为抵押物。
A.一个球场
B.一个高尔夫球洞
C.一条保龄球球道
D.封闭使用的大院深处的一幢房屋
E.一个游泳池
答案：BCD