房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第一章(10)

会计考友

估价的假设和限制条件
　　1.本次估价的假设前提
　　（1）估价对象产权明确，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
　　（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。
　　（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
　　（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
　　（5）不考虑特殊买家的附加出价。
　　2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据考试用书
　　（1）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。如至估价时点为止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
　　（2）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
　　（3）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
　　3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理
　　（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
　　（2）估价结果未考虑未来处置风险。
　　（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
　　（4）估价对象T25-T28型住宅楼和T11-T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。特提请报告使用人注意。
　　估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》（××规建函[××××] ××××号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明。
　　4.本报告使用的限制条件
　　（1）本报告仅为委托人提供对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，不作它用。
　　（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作为估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
　　（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
　　报告所称"市场价格"是指估价对象在保持现有用途并正常开发完成，取得预售证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。来自www.Examw.com
　　（六）估价结果报告
　　估价结果报告应记载下列事项：
　　（1）标题；     （2）委托人；    （3）估价机构；
　　（4）估价对象； （5）估价目的；  （6）估价时点；
　　（7）价值定义； （8）估价依据；  （9）估价原则；
　　（10）估价方法；（11）估价结果 ;（12）估价人员；
　　（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限。
　　1.标题
　　估价结果报告的标题要表述完整，即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的"估价服务产品"当中最主要的部分，所以标题下面如有报告的编号，则一定要与封面上的报告编号-致。
　　2.委托人
　　估价结果报告中的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托评估，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。
　　3.估价机构转自:考试网 - [woexam.Com]
　　估价结果报告上的估价机构，与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所及估价机构的资格等级。
　　4.估价对象
　　在估价结果报告中，关于估价对象要求概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。
　　对土地的说明应包括：名称、坐落、四至、面积、形状、周围环境、景观，基础设施完备程度、土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、用途、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况；对估价对象的描述应做到层次清晰（分类写）、用语表达简单、准确，最好按照区位状况、实物状况、权益状况相应的顺序进行描述。
　　5.估价目的
　　估价目的是指要说明本次估价的目的和估价结果的具体用途。
　　（1）抵押估价目的表述为："为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值";
　　（2）城市房屋拆迁估价目的表述为："为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格";
　　（3）房地产转让估价目的可表述为："为委托方转让估价对象提供市场价值参考";
　　（4）征收农民集体土地的估价目的可表述为："为被征地农民支付法定补偿提供价值依据";
　　（5）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为："为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据";
　　（6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为："为房地产投资提供价值参考依据".
　　6.估价时点
　　估价时点是指估价对象客观合理价格或价值对应的年月日。估价时点也是估价结果所对应的日期。
　　7.价值定义
　　价值定义是指要说明本次估价所采用的价值类型及其内涵。
　　价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：
　　（1）抵押估价价值（非公开市场价值）定义表述为："估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。"
　　（2）城市房屋拆迁估价的价值定义表述为："为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响";
　　（3）房地产转让价值定义可表述为："为公开市场价值";
　　（4）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为："为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据".
　　8.估价依据
　　估价依据是指要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员搜集和掌握的有关资料（现场查勘的资料）等。一定有《房地产估价规范》。
　　9.估价原则
　　估价原则是指要说明本次估价遵循的房地产估价原则。抵押估价要有谨慎原则。
　　10.估价方法
　　估价方法是指要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。
　　还应有选用方法理由。
　　11.估价结果
　　估价结果是是指本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写（总价）金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。总价和单价，并附大写，缺任何一项都是错误。
　　12.估价人员
　　在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价活动人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。
　　13.估价作业日期
　　估价作业日期是是指本次估价的起止日期，该日期要与封面上的估价作业日期相一致。
　　14.估价报告使用期限
　　估价报告使用的有效期可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化较大时，估价报告应用的有效期一般不超过半年。