房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第一章(22)

会计考友

　　（一）估价对象界定
　　估价对象指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼土地使用极及地上建筑物（停建）。
   （二）估价对象概况
　　1.估价对象四至
　　估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。
　　2.建筑物历史背景
　　该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。
　　该楼于二十世纪九十年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层（公寓楼格局形式），总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000㎡的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。
　　3.建筑物现状
　　建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处理，管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。
　　估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板，厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。
　　建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。
　　四、估价目的转自:考试网 - [woexam.Com][/B]
　　确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。
　　五、估价时点：2006年5月21日
　　六、价值定义[/B]
　　本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2006年5月21日的土地使用权及地上建筑物（停建）的房地产市场价格。
　　七、估价依据[/B]
　　本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。具体资料如下：
　　1.《中华人民共和国土地管理法》
　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　3.《北京市基准地价》
　　4.《房地产估价规范》
　　5.委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料
　　6.我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查看所获取的材料