房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第一章(13)

会计考友

　房地产估价技术报告应包括的内容有：
   （1）实物状况分析（规范中为个别因素分析，还包括权益分析）；
   （2）区位状况分析（区域分析）；
   （3）市场背景分析；
   （4）最高最佳使用分析；
   （5）估价方法选用；
   （6）估价测算过程；
   （7）估价结果确定。
    对其分述如下：
　　1.实物状况分析
　　实物状况（或个别因素）分析就是要详细分析、说明估价对象的实物状况。主要包括估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等。转自:考试网 - [woexam.Com]
　　2.区位状况分析
　　区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。通过区域范围、街路配置、交通设施与接近条件、基础设施、商业服务设施等方面，由点及面，由里及外，层次清楚地对估价对象的区位状况加以说明和分析。特别是区域特征及变动趋势的分析，为后面的技术分析测算做良好地铺垫。
　　如对住宅房地产区位状况分析主要可以从以下几方面着手；
　　（1）区域特征，分析估价对象所处位置在城市区域中的等级、城市规划的影响、区域发展特征等；
　　（2）交通条件，分析估价对象距离交通主干道的远近、附近是否有公交站点、通达的公交车次数量、附近是否有轨道交通站点、与火车站及机场的距离及车程等；
　　（3）基础设施完善程度，主要分析估价对象“七通”的通达程度，即给水、排水、供电、供气、供暖、电讯、网络的通达程度；
　　（4）公用设施完善程度，分析估价对象周边幼儿园、中小学、大学、医院、邮电所、银行、影剧院、体育场馆、图书馆、游乐园、公园等的完善程度；
　　（5）商业繁华度，分析估价对象距离市级商业服务中心、区级商业服务中心的距离，周边大型商业服务项目状况等；
　　（6）环境条件，主要分析估价对象区域的绿化状况、景观状况、空气质量、污染情况等；
　　（7）人口状况，分析估价对象所处区域的人口密度、常住人口综合素质、人为环境等。
　　3.市场背景分析
　　市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来市场状况。市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同。因此不同的房地产估价报告，其市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。外语学习
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　　对市场背景分析应注意把握好以下方面：
　　（1）要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景，并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场；
　　（2）要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同；
　　（3）要注意与估价方法的对应。如采用市场比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平；
　　（4）房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测；
　　（5）应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响，
　　（6）要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。
　　4.最高最佳使用分析
　　最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价中的最高最佳，是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。简言之，在最高最佳使用状况下的估价对象，应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、层数等）；最佳内部组合，实现最佳经营和使用；最佳使用效果，包括最好的使用状况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。
　　法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳使用分析的前提条件。离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳使用。对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。
　　技术上的可能，是指估价对象为单纯的土地、单纯的建筑物和房地，在物质和技术条件上应具备实现最高最佳使用和实现价值最大化的可能性。其中，物质上的可能、物理上的可能强调具备的客观条件，比如，建筑面积、建筑结构、空间高度、朝向、周边环境等。技术上的支持，则更侧重建筑功能、使用效果，以及为达到一定的功能条件，而采取的设计、施工、设备与材料选用等。当然，技术是以物质为基础的，是更好的实现物质条件的手段。同时，物质本身也是各类不同技术的体现。
　　经济上的可行，一般是指对于法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。