房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第一章(25)

会计考友

1建筑安装工程费
　　根据[/B]北京市建筑工程概预算定额标准，估价对象的建筑结构的建筑安装工程费约为1 800元/m2。
　　2红线内市政工程费（基础设施建设费）
　　红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：中 华 考 试 网
　　1800×10%=180元/m2
　　3专业人士费（勘察设计前期工程费）
　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：
　　（1800+180）×10%=198元／m2
　　注：该费率取值未说明理由
　　4管理费
　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：
　　（1800+180）×8%=158.40元/m2中华考试网
　　上述4项费用合计为2336.40元/m2。
　　注：该费率取值未说明理由
　　5投资利息
　　利率按年贷款利率6.O3%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0.5年、建设期1.5年。各项费用均匀投入，则投资利息为：
　　土地投资利息:5302×[（1+6.03%）0.5/2+1.5-1]=658.70元／m2
　　建筑物投资利息:2336.40×[（1+6.03%）1.5/2-1]=104.89元／m2
　　投资利息:658.70+104.89=763.59元/m2
　　6投资利润
　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10.00%，则投资利润为：
　　土地投资利润：5302×10.O0%=530.20元/m2
　　土地投资利润计算
　　建筑物投资利润：2336.40×10.O0%=233.64元／m2
　　投资利润：530.20+233.64=763.84元／m2
　　7筑物现值的确定
　　成本法中的成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。根据注册房地产估价师实地查看，并结合委托人和资产占有方的介绍，估价对象于1998年改造为现状，根据建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度一会计科目和会计报表》（1992年6月5日建综［1992］349号印发），钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板）的说明，非生产用房的年限为60年，截止估价时点，估价对象房屋剩余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为：
　　（1）该建筑物的成新率＝n÷（t＋n）×100%
　　t＝建筑物已使用过的年限为8年
　　n＝建筑物剩余的年限为52年
　　该建筑物的成新率＝52÷（8＋52）×100%＝86.67%
　　注：年限计算，估价时点土地剩余年限59.45大于建筑物剩余年限52年，所以选用建筑物剩余经济寿命计算，应在报告中说明。
　　（2）求取最终建筑物的现值，其计算公式为：
　　V＝C×q
　　V＝建筑物现值
　　C＝建筑物重新购建价格（估价对象建筑物现状价值为上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费、建筑物投资利息、建筑物开发利润之和）；
　　q＝建筑物的成新率（%）
　　最终建筑物现状价值单价＝（1800＋180＋198＋158.40＋104.89＋233.64）×86.67%＝2318.27元/㎡
　　8价对象房地产价值的确定中 华 考 试 网
　　最终估价对象的价值单价＝建筑物现状价值单价＋土地使用权价格＋土地投资利息＋土地开发利润＝2318.27＋5302＋658.70＋530.20＝8809.17元/㎡
　　最终估价对象现状价值总价＝8809.17×15032.27＝13242万元人民币