房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第一章(27)

会计考友

从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格（假设开发法）
　　根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875㎡，总建筑面积为9036㎡；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架—剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。

改建方案的室内外装修设计如下：
　　外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；
　　外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；
　　天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；
　　隔断墙：采用双排T型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；
　　会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；
　　楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。
　　A.采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格
　　收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算
　　到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。
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　　经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表：
　　注：选用类似写字楼可比实例状况描述不充分，表格形式一目了然。
　　未说明可比实例租金的含义
　　未说明租金4-6元为预测值。