房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章(9)

会计考友

　　估价时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由市场法测算，可比实例为综合二级类别，测算过程具体如下：
　　（1）可比实例选择
　　选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的土地出让交易实例，以它们的价格作比较，结合影响土地价格的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。
　　具体实例如下：
　　实例A:海运仓危改B2国华大厦用地位于东城区东城区海运仓，总占地面积9502㎡，地上建筑面积56990㎡，2004年土地楼面价格为1800元/㎡。
　　实例B:中国石油大厦1、2期用地位于东直门内大街，总占地面积22519.88㎡，地上建筑面积144959㎡，2004年土地楼面价格为1800元/㎡。
　　实例C:东营房住宅小区用地
　　位于东城区东营房，总占地面积9573㎡，地上建筑面积66053.7㎡，含居住、商业、办公，2004年综合用地土地楼面价格为1600元/㎡。
　　（2）编制比较因素条件说明表
　　估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。
　　比较因素条件说明表

　　（3）编制比较因素条件指数表
　　根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数见下表：
　　比较因素条件指数表

　　（4）编制因素比较修正系数表
　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数见下表：
　　因素比较修正系数表

　　（5）上述三个实例中与估价对象的相关性强度相近，采用算术平均求取，
　　则测算的结果为：
　　正常楼面毛地价：（1748+1749+1719）÷3=1739元/㎡
　　则需补交楼面毛地价=正常楼面毛地价-原楼面毛地价=1739-1175.53=63.47元/㎡
　　补交地价总额为563.47×9036÷10000=509.15万元