房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章(10)

会计考友

　　建筑安装工程费
　　（1）改造方案：
　　根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；本方案占地面积为1875㎡，总建筑面积为9036r㎡；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼屋顶上还加有一层设备层；结构形式为框架-剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533㎡，可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。
　　实施基本步骤：首先拆除1995~1997年新建的夹层部分，1~4轴、12~15轴、A~F轴五层及五层以上部分；再对3~5轴，11~13轴的剪力墙进行拆除，最后拆除1~4轴、12~15轴、A~F轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对1~4轴，A~F轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备；对12~15轴，A~F轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修；同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的A~C轴、4~12轴。
　　各楼层面积表

　　改建方案的室内外装修设计如下：
　　外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；
　　外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；
　　天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；
　　隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；
　　会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；
　　楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。
　　（2）改造预算
　　根据清华建筑设计院出具的《××2号楼改造估算表》，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/㎡。
　　清华建筑设计院出具的《××2号楼改造估算表》
　　注：应说明是客观数据
　　详见下表：

　　3.红线内市政工程费
　　上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。
　　4.专业人士费
　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%:
　　3540×10%=354元/㎡
　　5.管理费
　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%,则管理费为：
　　3540×8%=283.20元/㎡
　　上述4项费用合计为4177.20元/㎡。
　　6.投资利息
　　利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：
　　投资利息：4177.20×[（1+6.03%）1/2-1）=124.10元/㎡
　　7.开发利润
　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%,则开发利润为：
　　开发利润：4177.20×10.00%=417.72元/㎡
　　8.估价对象改建费用
　　估价对象改建费用单价：4177.20+124.10+417.72=4719.02元/㎡
　　9.估价对象价格测算结果
　　估价对象价格=改建完成后的写字楼价值-改建费用-应补交的出让金
　　注：缺销售费、销售税、公共配套费、开发税、其他工程费缺、取得在建工程买方税
　　专业人士费10%、管理费8%、利润率取10.00%缺数值取值理由
　　投资利息计算基数缺销售费、取得在建工程买方税费，估价对象补交出让金不应计息
　　开发利润应是成本利润率，基数缺销售费、投资利息、取得在建工程买方税费
　　单价=13811-4719.02-563.47=8528.50元/㎡
　　估价对象总价=8528.50×9036÷10000=7706万元