房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章(11)

会计考友

从续建为公寓角度测算估价对象市场价格（假设开发法）
　　公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约50个。
　　续建公寓的建成后主要部分装修设计标准见下表：
　　主要部分内装修一览表

　　A.采用市场法测算改建完成后的公寓市场价格；
　　市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。
　　1.可比实例选择
　　选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的二手房交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。
　　具体实例如下：
　　实例A:元嘉国际公寓
　　位于东城区东四十条，总建筑面积约3.5万㎡，其中包括酒店式服务公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施，交通便利公交线路多临近地铁，距东二环约200m.2006年5月精装修公寓的二手房市场价格13627为元/㎡。
　　实例B:恒基中心汇豪阁公寓
　　位于东城区建国门内大街，北京站附近，交通便利公交线路多临近地铁，公寓为酒店式管理，精装修，2006年5月公寓的二手房市场价格为13043元/㎡。
　　实例C:巷上家园
　　位于东城区钟楼北桥东北向安德路，有底商。交通便利，公交线路较多。容积率4.9,绿化率30.27%,2006年5月简装修公寓的二手房市场价格为11280元/㎡。
　　注：缺权益、结构、总建筑面积介绍
　　2.编制比较因素条件说明表
　　估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。
　　比较因素条件说明表

　　3.编制比较因素条件指数表
　　根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定见下表：
　　比较因素条件指数表

　　4.编制因素比较修正系数表
　　根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数下表：
　　因素比较修正系数表

　　5.上述三个实例中与估价对象的相关性强度依次为元嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园，根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为：元嘉国际公寓取0.4,恒基中心汇豪阁公寓0.3,巷上家园取0.3,则测算的结果为：
　　改建完成后的公寓单价：0.4×12468+0.3×12048+0.3×11058=11919元/㎡
　　改建完成后的公寓总价：11919×15032.27÷10000=17917万元