房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章(18)

会计考友

　   居住房地产估价的技术路线及难点处理
　　1.商品房估价的技术路线和难点处理
　   商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。
　   2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理
　   房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。