房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第四章(17)

会计考友

估价上的折旧与会计上的折旧的区别
　　求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”;会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，C为资产原值，是当初购置时的，不随时间的变化而变化;在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，C的值可能不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致;在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。常常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值;而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几。
　　但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。