房地产估价师《案例分析》第一章冲刺讲义（1）

会计考友

　　第一章　房地产估价文书写作
　　历年具体考试内容：
　　2009年指错：
　　1.致委托人函中缺估价对象的详细说明
　　2.致委托人函中缺估价报告应用有效期
　　3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）
　　4.估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明
　　5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍
　　6.估价对象中缺区位状况说明或介绍。
　　7.估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等。
　　8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》
　　9.估价原则缺谨慎原则
　　10.估价报告中缺变现能力分析
　　2008年指错：
　　1.估价原则不必考虑谨慎原则；
　　2.估价报告有效期表述不正确；
　　3.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整；
　　4.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致
　　2008年改错：
　　1.价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值
　　2.估价时点错，应为2008年8月30日
　　3.估价依据缺指导意见（即缺《城市房屋拆迁估价指导意见》）
　　4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估