2012年房地产估价师《案例分析》知识点分析（4）

会计考友

4、建筑物经济寿命和土地使用期限（特别注意！）
（1）建筑物早于土地结束：按建筑物经济寿命计算折旧；
（2）建筑物晚于土地结束：未约定不可续期--按建筑物经济寿命计算；
约定不可续期--按建筑物经济寿命减去晚于土地
使用期的那部分寿命的寿命计算；
（3）住宅地的建筑物：住宅地自动续期--按建筑物经济寿命计算。
5、要列出公式：建筑物价值=重新购建价格C×[1-（1-残值率R）×有效年龄t/经济寿命N].
　　建筑物价值=重新购建价格C×成新率q；
　　建筑物经济寿命=1/年平均折旧率d.
1、要列出公式：
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
=可比实例成交价格×100/（100±S）×（100±T）/100×100/（100±R）。
2、修正或调整，单项不得超过20%，综合不得超过30%.
（一）可比实例要求
1、数量为3～10个，低于3个不妥；要说明币种；注意所选实例是否有可比性。
2、类似房地产：
（1）区位在同一供求圈内；
（2）用途相同：居住、商业、办公、旅馆、工业等相同；
（3）规模相当：0.5～2倍；
（4）结构相同：砖混、砖木、框架、钢结构等相同；
（5）档次相当：等级、装修、设施设备、环境等相当；
（6）权力性质相同：国有、集体地，划拨、出让地，商品房、房改经济适用房等各相同。
3、交易类型吻合：协议、招标、**、拍卖，买卖、租赁等类型吻合；
4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地产状况有变化，变化前的不宜采用。
5、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
（二）建立比较基础
1、统一房地产范围：实物范围、含非房地产成份、有债权债务。
2、统一付款方式：将分期付款折现到成交日一次性付清。正常价=1年后付30/（1+月利率）^12.
3、统一采用单价。
4、统一币种和货币单位。
5、统一面积内涵：建筑面积单价=使用面积单价×使用面积÷建筑面积。
6、统一面积单位：平方米价=公顷价÷10000
=亩价÷666.67
=平方英尺价÷0.09290304
=坪价÷3.30579.