2012年房地产估价师《案例分析》知识点分析（6）

会计考友

要列出公式：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费。
（一） 开发完成后的价值：
1、 用于销售：（1）采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势；
（2） 市场法和长期趋势法求取。
2、用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取。
（二） 后续开发必要支出和应得利润（7项；同成本法）：
1、后续开发成本； 2、管理费（以前者为基数）； 3、销售费用（以售价为基数）；
4、投资利息（1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算；以上3者为基数）；
5、销售税费（以售价为基数）； 6、开发利润；
7、取得待开发房地产税费（买方缴纳的契税、手续费等，以待开发房地产价值为基数）。
（三）开发经营期（特别注意！）：
开发经营期
开发期
用于销售 前（准备）期 建造期
经营（销售）期
用于出租营业自用 前（准备）期 建造期 经（运）营期
估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日 经营结束日
（四）传统方法：不考虑预售和延迟销售，计息期到开发完成时止，根据以上各项计算后直接相加减。
资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计，期外全计。
（五）现金流量法：将开发完成后的价值和各项成本、费用先折算到估价时点，在相加减；
资金均匀投入的建造期内、销售期内的折现期减半计，期外全计。
折现率中包含资金利率和开发利润率，不在单独计算。
现实中对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多。例如：
（1）房地产开发经营过程中需要的估价服务。在房地产开发经营过程中，从房地产开发项目可行性研究到开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。
（2）国有建设用地使用权期限届满需要的估价服务。国有建设用地使用权出让合同（过去称为国有土地使用权出让合同，简称土地使用权出让合同、出让合同）约定的土地使用期限届满，土地使用者按要求向出让人提交续期申请书，出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。确定该土地出让价款、租金等土地有偿使用费的金额，需要估价提供参考依据。土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，但地上建筑物、构筑物及其附属设施可能按出让合同约定，由出让人收回，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。确定该地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，也需要估价提供参考依据。
（3）办理出国移民提供财产证明需要的估价服务。
（4）房地产证券化需要的估价服务，包括房地产抵押贷款证券化、房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，通常简称REITs）中大量需要房地产估价。
（1）修正系数的确定没有充足的理由
（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。
（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
（7）区域因素与个别因素混淆不请。
（8）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
（9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。
（12）区域因素比较修正的内涵理解错误。