2012年房地产估价师《案例分析》知识点分析（7）

会计考友

1.封面
2.目录
3.致委托方函
4.估价师声明
5.估价假设和限制条件
6.估价结果报告
7.估价技术报告
8.附件
二、报告书不完整
1.估价结果报告书漏项（共13项内容）
一）委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
二）估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
十一）估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。