2012房地产估价师《案例与分析》复习指导（1）

会计考友

假设开发法（上）
一、大纲要求：
考试目的：
测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。
熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。
了解：假设开发法的其他用途。
要点说明：
1.假设开发法的基本原理
假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产；适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。
运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2.假设开发法的公式
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。
3.现金流量折现法和传统方法
根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值；传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。