2012年房地产估价师《案例分析》知识点分析（1）

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一、完整的估价报告（8部分）
1、封面； 2、目录； 3、致委托人函； 4、注册估价师声明；
5、估价的假设和限制条件； 6、估价结果报告； 7、估价技术报告； 8、附件。
（一）封面（7项）：
1、报告名称：房地产估价报告；
2、估价项目名称； 3、委托人全称； 4、估价机构全称；
5、注册估价师姓名及其注册号； 6、估价作业日期； 7、估价报告编号。
（二）目录
（三）致委托人函（11项）：
1、委托人全称； 2、估价对象； 3、估价目的； 4、估价时点；
5、价值类型； 6、估价结果：大写和小写，总价和单价； 7、报告应用有效期；
8、提供报告数量；9、估价机构全称； 10、法人代表签名； 11、报告出具日期。
（四）注册估价师声明：
1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名；
2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。
（五）估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明；确定因素不得假设；
不确定因素的假设，应合理且有依据。
（六）估价结果报告+编号（13-15项）：
1、委 托 人：单位全称、法人代表、住所；
或者 个人姓名、身份证号、住所。外语学习网
2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。
3、估价对象：名称；
（1）区位状况；坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
（2）实物状况：①建筑物--面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、建成年月、平面布置等。
②土地--四至、形状、地势、规划条件等。
（3）权属状况：①建筑物--权属（他项）证书、所（共）有权人、用途、面积等。
②土地--权属（他项权）证书、使用权人、性质、用途、（分摊）面积、使用年限、终止日期等。
4、估价目的：抵押-为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
拆迁-为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值，表述要规范。
5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。
6、价值定义：价值类型及其内涵：我考网
（1）市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。
（2）快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。
（3）谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值；
应说明有无法定优先受偿款。
（4）清算价值：不符合持续使用条件。
（5）投资价值：某个投资者角度衡量的价值。
7、估价依据。
8、估价原则：（1）独立、客观、公正；
（2）合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则（抵押）。
9、估价方法：
（1）估价方法及其定义；应选用2种以上的方法；
（2）成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。
（3）收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。
10、估价结果：总价和单价（总价/建面）、大写和小写；楼面地价（土地）。
11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。
12、估价作业日期。
13、估价报告应用有效期。
（以下为抵押报告）：
14、市场风险提示。
15、短期强制处分和变现能力分析：影响房地产变现能力的因素有：（1）通用性；（2）独立使用性；（3）价值大小；
（4）可分割**性；（5）开发程度；（6）区位；（7）市场状况。
（七）估价技术报告
1、个别因素分析；位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
6、估价测算过程；
7、估价结果确定：要有理由。
（八）附件。
注意：
1、 大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。
2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
3、 成本、费用、租金（有租约除外）、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。
4、 用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感**彩、自相矛盾。
5、 基准地价法要有评估过程。
6、 要说明基准地价的内涵。
7、 年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N].
8、 前后面积是否吻合。
9、 计算数值是否正确。
10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
11、 抵押报告是否体现谨慎原则。