2012年房产估价师考试案例与分析精讲辅导2

会计考友

第二部分 估价程序
一、 获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。
二、 受理估价委托及明确估价基本事项。
1、 明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题，委托人认可。
2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。
3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。
4、签订书面委托合同。
三、 拟定估价作业方案。
主要包括以下内容：⑴拟采用的估价技术路线和估价方法;⑵拟调查搜集的资料及其来源渠道;⑶预计所需的时间、人力、经费;⑷拟定作业步骤和作业进度。
四、 搜集估价所需资料。
主要有：⑴对房地产价格有普遍影响的资料;⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料;⑷反映估价对象状况的资料。
如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等;如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。
搜集资料的途径有：⑴委托人提供;⑵实地查勘;⑶到政府有关部门查阅;⑷询问有关当事人、咨询公司等。
五、 实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。
六、 选定估价方法计算。
七、 确定估价结果。
检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。⑴计算过程是否有误;⑵基础数据是否准确;⑶参数选取是否合理;⑷公式选用是否恰当;⑸所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;⑹是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。
八、 撰写估价报告。估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。
九、 交付估价报告。
十、 报告的有效期和责任期
十一、 估价资料归档。归资料包括：①委托估价合同;②向委托人出具的估价报告(包括附件);③实地查勘记录;④估价项目来源和接洽情况;⑤估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见;⑥估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。估价资料的保存时间一般应在15年以上。