2012房地产估价师考试房地产评估教案辅导资料1

会计考友

教  学  讲  义
第1章
1.1 房地产的概念
1.1.1房地产的概念
房地产是土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。
物质实体：有形实体、实体质量、组合功能
权益：权利、利益和收益的组合。（所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等）
1.1.2 土地的概念
土地是指指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。
土地权利：所有权、使用权、租赁权、地役权、典权、抵押权。
土地认识：位置；面积；四至；形状；利用状况；周边环境；土地权利状况；设计要求；生熟程度；地质条件
1.1.3 建筑物的概念
建筑物指人工建筑而成，由建筑原料、建筑构配件和设备组成的整体物。包括房屋和构筑物两类。
建筑物认识：位置；面积；层数和高度；建筑结构；附属设备；装修；平面格局；建成年月和使用保养情况；用途；产权；公共服务设施完备程度；其他。
1.2 房地产的产权
1.2.1 所有权 使用权 他项权
所有权：是指所有人依法对自己的财产所享有的充分、完整的支配权，包括对物的占有、使用、收益和处分等内容。
使用权：指对他人之物与一定范围内，有使用和收益的定限权利，即使用权人在一定方位内，对标的物的占有、使用和收益的权利。
他项权：旨在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的土地上保留的其他土地方面的权利。
1.2.2 我国土地所有权和土地使用权
1.土地所有权是土地所有权人对其所拥有的土地实行的占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制关系在法律上的体现。
特征：主体特定性；交易的限制性；权属的稳定性；权属的可分离性。
2.土地使用权是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许范围内，对国家或集体所有的土地，所享有的占有、使用、收益和处分权能的一种权利
3.土地使用权的出让，是指国家敬爱能够国有土地税有权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。
4.土地使用权的转让、抵押
土地使用权的转让是指土地使用者将土地再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权的抵押是指土地使用者作为抵押人用其合法取得的土地使用权，以不移动占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
1.2.3 房地产转让
1.房地产买卖：从国家手中取得土地使用权的卖者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给他人并由此将土地使用权转移个他人的行为。
2.房地产赠与：房地产权利人自愿将自己拥有的土地使用权或房屋所有权无偿转移给他人的行为。
3.其他合法方式：作价入股、合资合作、收购兼并、继承、遗赠、交换等
1.2.4 房地产抵押
1.房地产抵押权的设定
2.房地产抵押权实现
1.2.5 房地产租赁
1.土地使用租赁：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。