备考注会：复习业主的建筑物区分所有权

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　　　　业主的建筑物区分所有权

　　(一)概念
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　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。
　　建筑物区分所有权人在转让时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。
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　　(二)客体

2 L- F+ Q9 K' L- ^; n' Y5 D" t. D　　1.专有部分的所有权
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0 x" g7 ~* ?, W* W% B　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

　　业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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　　2.共有部分的共有权(变动)

( `* C! R' @7 c2 H　　主要包括：
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+ }* X$ X9 O2 N* N3 D. m5 h　　(1)建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
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　　(2)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

7 W, z1 x; X2 }9 s, }4 B　　(3)建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　(4)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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$ g$ i  m: b  K* X6 P/ q　　业主对专有部分以外共有部分既享有权利，又承担义务，而且此义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。

　　除违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益外，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
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; t  L! j- p( _5 }& n2 {0 [, f9 x　　3.成员权

　　业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

　　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
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　　制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

. w' g/ v: c5 V3 p3 O+ [9 |　　筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
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