2013年物业管理师管理实务试题及答案3

会计考友

物业使用与维护
在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题;占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题;房屋装饰装修问题;建立住宅专项维修资金制度问题;利用物业共用部位、共用设施设备经营问题;存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护问题等。这些问题涉及到公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主、甚至是全体业主的合法权益。实践中，由于此类问题处理不当造成的矛盾和纠纷屡见不鲜，严重的还造成居民生命财产损失等恶性事故，社会反响极大。因此，这些问题既是物业使用和维护过程中的平常事，又是事关社会稳定和居民生命财产安全的大事。为此，《条例》对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。
一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。因此，无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况。为保证城市规划的有序进行和防止对公共利益造成侵害，对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。
由于改变公共建筑和共用设施用途可能影响到物业管理企业的正常管理，因此《条例》要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业管理企业，以便物业管理企业及时调整管理方案。如果变更用途涉及物业管理企业合同权益，双方还应就有关权益作出相应调整。
由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业管理企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业管理企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。关于改变公共建筑和共用设施用途应当办理的具体手续，其他法律法规已有相应规范，因此《条例》只是强调业主应当依法办理有关手续。例如，根据《公共文化体育设施条例》规定，确需改变公共文化体育设施用途的，有关地方人民政府在作出决定前，应当组织专家论证，并征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门同意，报上一级人民政府批准。涉及大型公共文化体育设施的，上一级人民政府在批准前，应当举行听证会，听取公众意见。
二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘
物业管理区域内的道路、场地是为业主共同利益而建设，因此无论业主和物业管理企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。然而，物业管理活动中临时占用、挖掘道路或场地的情况又是客观存在的，有时也是必须的。对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的情况，为加强管理和保护公共利益，当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。物业管理企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。
三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视管线和相关设施设备的维修养护责任的承担是一个存有争议的问题。在物业管理实践中，业主或者供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位承担相关维修养护责任的做法都有。为此《条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位维修、养护物业管理区域内相关管线和设施设备时，有可能需要临时占用、挖掘道路、场地。为了切实维护全体业主的合法权益，《条例》也明确规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
四、业主装饰装修房屋应当依法规范
随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的不断深入，人民生活水平不断提高，居民个人拥有房屋的比例越来越高，相应的房屋装修活动日益普遍，规模不断扩大。我国的房屋尤其是住宅，多数属于群体式类型。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等;单幢楼或者小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范。