2013年物业管理师考试物业经营管理分析5

会计考友

租赁管理
1. 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁(单选)P155
2. 房屋租赁的含义有以下两点：(必须掌握)
1) 出租人必须是房屋所有权人 2)出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。 P155
3. 房屋租赁的特点:1) 房屋租赁不转移房屋的所有权 2) 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
3) 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 P155-156
4. 按房屋所有权的性质划分: P156
房屋租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。(单选、多选)
5. 按房屋租赁期限约定模式不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。(多选)P157
6. 定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期。期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租户必须把物业交还给业主。定期租赁(单选)不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权的归属形式不变。P157
7. 自动延期租赁又称为周期性租赁。P157
8. 意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，可以未经提前通知而随意中止。意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。P157
9.(单选)按物业租金的内涵划分：物业使用过程中所发生的费用，主要由税费，物业管理费和承租单元内部的使用费三部分组成。通常分为毛租、净租和百分比租金三种形式。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分费用。净租，指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部。百分比租金称为超出性租金，常用于零售商业物业P158
10. 净租通常在长期租赁中采用。(单选)P158
11. 净租金有三种形式(多选)：第一，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费;第二，除负担第一种所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用;第三，除支付第二种形式中的费用外，还需支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。P158
12. 百分比租金(重点单选)P158
13. 其他划分方式：按照房屋的使用用途划分;按照承租人的性质划分。P159
14. 物业租赁管理模式常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。(多选)P159
15. 包租转租模式(单选)具体做法：将出租物业全部或部分包租下来;然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。P159
16. 出租代理模式(单选)具体做法：业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。P159
17. 委托管理模式 业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。物业管理企业面对的是一个业主和诸多承租人。P160
18. 房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。
(一)房屋租赁登记备案的一般程序：合同签订30日内，到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序:为申请、审查、颁证三步。(多选)P160
19. 有下列情形之一的房屋不得出租：
⑴ 未依法取得《房屋所有权证》的; ⑵ 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;⑶ 共有房屋未取得共有人同意的;⑷ 权属有争议的;⑸ 属于违章建筑的;⑹ 不符合安全标准的;⑺ 已抵押，未经抵押权人同意的;⑻ 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑼ 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。P161
20. 房屋租赁中的违法行为及处罚:
⑴ 伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款;
⑵ 不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可以处以罚款;
⑶ 未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。P162