2013年物业管理师(经营管理)知识点分析五

会计考友

当事人约定的其他条款
租赁合同中，当事人可根据各自的情况和要求以及市场的情况商定一些双方同意的条款，例如：
税收与保险费的分担
当今各国，越来越多的租约中包括一个“税收分担”的条款。这个条款要求承租人除了支付租金外，还要按一定的比例分担任何税收的增加(如房地产税)。很显然这种税收分担条款对出租人的投资是极有价值的保护。保险费的分担也是类似的情况。
改建的规定
通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：(1)承租户的改建必须经出租人书面同意。(2)必须明确改建后新增部分的归属。(3)必须明确改建费用的承担。一般来说改建费用是由承租人承担，但有时出租人对那些有利于提高自身物业价值的高档改建也会同意承担部分费用。在这方面出租人或物业管理者要尽可能将改建认定为满足承租人本身额外的需要，从而可避免承担相应的费用。(4)用于生意的固置物的处理。一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的固置物，如招牌、灯箱等。一般将这些与生意联系在一起的固置物看作承租人的财产，可以在租约结束前或结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况。条款的用词在允行承租人移走生意固定物时是很关键的。一些租约规定物业必须恢复到“租户搬进来时的状况”。而另一些却要求恢复到“这个租约开始的情况”。这些词语上的微小差别可能会对出租人有很大的影响。如在经过几个续约期的长期租户的情况，承租户在第一个租约期安置了固定物，然后在第三个租约期内移走了。如按恢复到“这个租约开始的状况”，承租户被要求修复的仅是第三个租期内所作的改动，而第一、二个租期内作的改动就可以不包括在内。此时出租人(业主)就须自己承担这些修复费用。
保证金
一般租约要列出保证金的数量和种类，什么条件下应进行补充，保证金的使用方法，以及保证金利息的归属。有关保证金，各地规定不同，物业管理者应注意当地有关保证金的规定。
典型试题：
市级购物中心的建筑规模一般在()。
A.1~3万
B.1~5万
C.1~10万
D.3~10万
答案：D
按招标主体不同，物业管理招标可分为( )。
A.建设单位为主的招标
B.业主大会为主的招标
C.业主委员会为主的招标
D.物业产权人为主的招标
答案：ABD